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Fiscalité des revenus locatifs : location nue (revenus fonciers) vs location meublée (BIC)

Durée · 1 jour Format · Présentiel Secteur · Banque Réf. F057-la-fiscalite-des-revenus-locatifs-nu-vs-

Utile demain matinConseiller un client investisseur sur le régime fiscal applicable à sa location (revenus fonciers pour la location nue, BIC LMNP/LMP pour la location meublée) en respectant les seuils, options et obligations déclaratives.

Repérer les signaux

  • Client envisageant un investissement locatif : qualifier le projet (nu / meublé) avant tout conseil fiscal
  • Charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt) : régime réel souvent plus avantageux que micro
  • Revenus locatifs élevés et professionnel actif : analyser le basculement LMNP → LMP avec ses conséquences (cotisations sociales SSI)

Éviter les erreurs

  • Confondre amortissement (BIC LMNP, possible) et déduction (revenus fonciers, déficit foncier plafonné)
  • Promettre la déductibilité des travaux d'amélioration en revenus fonciers : seuls les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles (art. 31 CGI)
  • Ignorer les seuils LMP : recettes annuelles supérieures à 23 000 EUR et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal

Acquérir les gestes

  • Vérifier les seuils des régimes micro à la date de la session sur impots.gouv.fr, ne jamais citer un chiffre de mémoire
  • Tracer dans le dossier client l'option pour le régime réel et l'engagement de 3 ans
  • Pour la location meublée : vérifier les conditions cumulatives du statut LMP avant de qualifier le régime
Le réflexe-cléLocation nue = revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel). Location meublée = BIC (LMNP non professionnel ou LMP professionnel). Le choix du régime et le passage entre micro et réel sont des arbitrages structurants, à formaliser pour 3 ans minimum.
Public visé : Conseillers patrimoniaux, conseillers fiscaux, conseillers clientèle particuliers traitant l'investissement locatif, courtiers en investissement immobilier.
Prérequis : Bases du revenu net imposable et de la fiscalité du particulier.

Objectifs pédagogiques

  • Distinguer location nue (revenus fonciers, CGI art. 14 et s.) et location meublée (BIC, CGI art. 35) en s'appuyant sur les définitions fiscales (sources : Légifrance, BOFiP-RFPI et BOFiP-BIC-CHAMP).
  • Identifier les seuils du régime micro-foncier et du régime micro-BIC à la date de la session (à vérifier sur impots.gouv.fr).
  • Conseiller l'option pour le régime réel quand elle est pertinente (charges déductibles supérieures à l'abattement micro), en respectant l'engagement de 3 ans minimum.
  • Distinguer LMNP (locataire en meublé non professionnel, régime de droit commun) et LMP (locataire en meublé professionnel, conditions cumulatives).

Programme détaillé

  1. Cadrage : pourquoi le choix nu / meublé est structurant pour la fiscalité de l'investisseur
  2. Le cadre juridique : CGI art. 14 et s. (revenus fonciers), art. 35 (BIC location meublée), art. 50-0 (micro-BIC), art. 32 (micro-foncier) ; BOFiP-RFPI et BOFiP-BIC
  3. La situation type : conseiller un investisseur sur un projet locatif
  4. La location nue : revenus fonciers
    • Régime micro-foncier : seuil + abattement (à vérifier sur impots.gouv.fr)
    • Régime réel : charges déductibles (intérêts, travaux d'entretien/réparation, taxe foncière)
    • Déficit foncier : plafond annuel, report sur revenus fonciers
    • Option régime réel : engagement de 3 ans
  5. La location meublée : BIC
    • Régime micro-BIC : seuil + abattement (à vérifier sur impots.gouv.fr)
    • Régime réel : charges déductibles + amortissement du bien
    • LMNP : régime de droit commun
    • LMP : conditions cumulatives (recettes > 23 000 EUR et > autres revenus d'activité)
  6. Arbitrages : nu vs meublé, micro vs réel
  7. Atelier 1 : analyser un projet d'investissement et choisir le régime
  8. Atelier 2 : simulation comparative micro vs réel sur 5 ans
  9. Plan d'action personnel et synthèse

Méthodes pédagogiques

Journée présentielle alternant apports juridiques sourcés (CGI sur Légifrance, BOFiP-RFPI, BOFiP-BIC, impots.gouv.fr) et ateliers : analyse de 3 projets d'investissement, simulation comparative, qualification LMNP/LMP. Outils remis : grilles de décision nu/meublé et micro/réel, mémo seuils (sans chiffres figés : à vérifier sur impots.gouv.fr à la date de la session).

Évaluation

Cas pratique : à partir d'un client envisageant un investissement de 200 000 EUR financé à 80 %, l'apprenant compare 3 scénarios (nu micro, nu réel, meublé LMNP réel) et rédige une note conseil. Critère : exactitude des calculs et pertinence du conseil. Évaluation à chaud + à froid à 60 jours.